Bonjour et bienvenue à cette nouvelle Newsletter du mois de mars 2009.
 

OPTIMISEZ L'ACHAT DE VOTRE PREMIER APPARTEMENT

Ce mois-ci, j'ai choisi de vous parler des achats immobiliers. Avec la venu du printemps, c'est généralement la période privilégiée de l'année où les gens recommencent à chercher et où les vendeurs recommencent à mettre leurs biens en ventes. J'ai personnellement acheté mon premier appartement en février et mon deuxième appartement en mars (après avoir revendu mon premier) et j'ai trouvé cette période d'achat idéale. En effet, sachant que le temps nécessaire à l'acquisition définitive d'un bien est de 3 mois, en moyenne, entre le moment où vous signez le compromis de vente (contrat initial) et le moment de la remise des clés. Cela vous permet donc de bénéficier de la période des soldes en vue d'un éventuel besoin de rafraîchissement ou d'ameublement de votre nouvelle demeure. Voici quelques points que j'ai retenus de mon expérience et qui pourront, je l'espère, vous aider à optimiser l'achat de votre premier appartement :

1. Déterminer un budget : C'est un engagement sur du long terme, il ne s'agit donc pas de faire n'importe quoi. Si vous souhaitez prendre un crédit, vos mensualités ne devront pas dépasser 30% de vos revenus mensuels (montant comprenant les intérêts d'emprunt). 30% est le taux d'endettement considéré comme acceptable par les banques pour l'obtention d'un prêt. Exemple : si vous avez un salaire de 1800 € net par mois, vos mensualités ne devront pas dépasser : 600 €.

2. Prévoyez toutes les charges liées à l'achat : bien sûr vous avez le coût de l'acquisition du bien mais il ne faut pas oublier de prévoir : les frais de notaires et les éventuels frais d'agence (si vous passez par une agence), les travaux, l'ameublement, votre déménagement (y compris le changement d'adresse, les nouvelles ouvertures de comptes auprès d'EDF, GDF, Lyonnaise des eaux qui vous factureront pour ces services), etc. N'oubliez pas non plus de vous renseignez sur les frais de copropriétés (vérifiez qu'il n'y a pas de gros frais tels que le ravalement ou mise aux normes des ascenseurs de prévu) et impôts locaux. La taxe d'habitation, quant à elle, sera calculée sur la base de vos revenus.

3. Choisissez un "standard" de bien : en fait, deux options s'offrent à vous. La première consiste à chercher un bien en bon état dans lequel vous aurez très peu de travaux à faire (voir se contenter de changer juste la décoration si elle n'est pas à vôtre goût), ce qui vous permettra d'aménager vite en n'ayant quasiment qu'à poser vos meubles. C'est la solution qui restera la plus coûteuse. La deuxième, consiste à opter pour un bien qui nécessite un minimum de travaux de rénovation, ce qui vous permettra d'utiliser ce point pour négocier un prix de vente bien plus intéressant à la baisse. Cette deuxième solution est la plus avantageuse si l'on est un minimum bricoleur ou que l'on a des connaissances qui peuvent permettre de faire les travaux nécessaires à un prix intéressant dans un délai acceptable.

4. Choisissez un secteur : ne vous focalisez pas sur un secteur précis. Vous vous apercevrez qu'en vous éloignant peut être un peu, vous pourrez acquérir un logement plus grand ou dans un environnement plus agréable, à prix équivalent.

5. Pensez à vos besoins et pensez à la revente : établissez une liste de vos critères idéals. Assurez vous d'avoir un minimum de facilités à proximité : écoles, bus, docteurs, petits commerces, supermarché, etc. Cela vous évitera des frais de transport inutile. N'oubliez pas de prendre en compte la distance vers votre lieu de travail actuel, tout en sachant que cela pourra peut être changer, et en quel cas votre logement devra être bien desservie par les transports  (fréquence et nombre de lignes de bus et de  métro, ou passage d'une autoroute à proximité). Renseignez-vous auprès de la mairie sur les éventuelles projets de constructions qui pourront vous être bénéfiques (ou au contraire, qui pourront vous faire du tord. En quel cas, il sera préférable de passer votre chemin sur le bien en question).

6. Faites vous une idée sur les prix du marché : c'est très simple, pour cela, il vous suffit d'aller sur les sites immobiliers les plus importants : Se loger, Explorimmo, Top Annonces, Laforet, Entreparticuliers et De particulier à particulier .  Vous pouvez également consulter la presse locale et les journaux gratuits de l'endroit où vous souhaitez acheter.

7. Utilisez plusieurs circuits dans vos recherches : les agences peuvent être une possibilité mais les particuliers sont souvent plus intéressants dans la mesure où cela vous permettra d'éviter de payer les frais d'agence. En France, plus d'une transaction sur deux se fait aujourd'hui de particulier à particulier. A titre d'exemple, le fait de m'être adressée directement à un particulier lors de l'achat de mon appartement m'a fait économiser, après négociation : 32 000 € ! Sans compter le gain des frais de notaire qui auraient dû s'appliquer dessus ! Alors que le gain que j'avais fait lors de l'achat de mon premier appartement via une agence, après négociation, 3 ans auparavant, avec une pièce en moins, n'était que de 13 000 € ! Je vous recommande donc vivement d'utiliser les sites Entreparticuliers et De particulier à particulier . N'hésitez pas, également, à distribuer des prospectus avec vos coordonnées dans les quartiers ou immeubles où vous souhaiteriez acheter. Pensez aussi à faire un tour chez l'éventuel gardien de l'immeuble, qui est généralement très renseigné sur les mouvements, allers et venus de l'immeuble.

8. Multipliez les visites : un investissement comme celui ne se fait pas à la légère, alors n'hésitez pas à visiter plusieurs biens jusqu'à ce que vous tombiez sur votre "coup de coeur". L'avantage de pouvoir visiter plusieurs bien, vous permettra d'abord de vous faire une idée plus juste sur les prix du marché et de voir une variété de biens avec des profils différents et des agencements variés.

9. Prenez le temps de visiter : n'hésitez pas à visiter et revisiter un même bien, d'autant plus si votre première visite a eu lieu en soirée car un appartement à la lumière du jour n'a rien à voir avec la luminosité de fin de journée. N'hésitez pas non plus à vous faire accompagner d'une personne qui connaît la construction et qui connaît tous les trucs pour "camoufler la misère". Pensez, en autres, à vérifier le bon fonctionnement de la robinetterie et la bonne ouverture et fermeture des fenêtres. Permettez-vous d'aller sonner chez les voisins pour leur demander leurs avis sur le quartier et la vie de l'immeuble.

10. Négociez votre prêt aux meilleures conditions : faites jouer la concurrence. Je vous conseillerai d'aller voir votre banque, puis des courtiers, puis de nouveau votre banque (au cas où elle pourrait s'aligner sur la proposition du courtier, ce qui vous évitera certaines formalités administratives). Demandez toujours le TEG (Taux Effectif Global) pour mieux comparer les propositions. Si vous choisissez de contracter un prêt avec votre banque, pensez aux délégations d'assurances, qui consistent à prendre l'assurance de votre prêt auprès d'un organisme extérieur. Là encore, les courtiers vous seront d'une grande aide et pourront vous faire réaliser une économie substantielle. Je vous conseillerai également de privilégier les prêts à taux fixes, car l'inflation à tendance à augmenter et les salaires à stagner.

11. N'oubliez pas qu'il existe des aides financières auxquelles vous avez peut-être droit : elles sont multiples : APL, allocation logement, prime de déménagement, prêt pass-travaux, prime à l'amélioration d'habitat, prêt à taux zéro, 1% logement, etc. Renseignez-vous.  N'oubliez pas, non plus de déduire les taux d'intérêts d'emprunt de votre habitation principale sur votre déclaration d'impôts.

Bonne recherche à tous.

Économiquement votre,

Aude Martignon
Votre Conseillère en économies

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